上海业主是否可以封阳台 作者：龚玲律师     时间：2018-02-25    来源：原创

随着城市化进程加快，商品房的购置越来越多，而因商品房的居住，使用发生的矛盾也呈扩大化趋势。其中，业主是否可以封自己阳台的争议，一再引社会的关注。

业主A在一高档小区购置了一套商品房，由于该楼层太高，而阳台又过低，其栅栏间距甚至未达到国家建筑设计的最低标准，容易发生危险。该业主家中正好有一个两岁幼儿，风险可想而知。于是，业主A自行将阳台进行了细微改装为封闭的阳台。后被物业公司起诉至法院，经过一审二审，法院判决业主败诉。

关于阳台是否可以由业主自行封闭，在各地的司法实践不一。一方观点认为，阳台属于建筑物专有部分，业主对自己的专有物进行处分，符合法律规定；一方观点认为，物业公司有一定的诉权，对于业主违反物业管理规约的约定，或妨碍物业管理行为的，可以诉至法院。

就法律规定而言，目前能参考的法律依据主要为：

一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

二、《物权法》第六章　业主的建筑物区分所有权

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

三、《业主大会业主委员会指导规则》（中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日）

第五条　业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、

法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

四、《上海市住宅物业管理规定》（  2011实施）

第五十条业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：　

（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；……

第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。

第五十三条物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

上海科尚律师解读：根据以上法规可明确：1. 阳台属于业主的专有部分，对阳台改装是依法处分，他人无权干涉。2. 如果业主侵犯了他人的合法权益或共同利益，也应由业主大会或业委会行使权力去排除妨碍或要求赔偿，而非物业公司。3. 即使依照《管理公约》的规定，由约定获得诉权，物业公司也不能真正行使诉权。约定是建立在平等的基础上，在法律的框架下，而不能对抗法律的强制规定。现有的法律，未规定物业公司可以行使业主委员会或业主大会的诉权。4. 且，物业公司也仅是行使“劝解，监督”并提交行政部门最终处理的这样一个组织，而非行使民法规定的诉权的适格主体。5.　物业公司，究其本质而已，是根据物业服务合同和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，它是受物业所有人委托或合同约定维护小区物业的秩序，而非管理。更不能强制干涉业主行使专有权。

五、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）

第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

    解读：1. 由此条规定可知，物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。这是2009年以来法律赋予物业管理公司唯一诉权的法律，并明确了其行使条件。其隐含的意义不难明确，只有在业主违规违约行为侵犯了其他业主的合法权益或共同利益的前提下。则，物业公司需举证，业主对自家阳台封闭的行为侵害了他人的利益。而不能仅仅以事先约定的管理公约中约定的“业主不可以封闭阳台”来对抗。

2. 管理规约中如果预先有某些约定，这些约定是否有法律效力需要提交法院，由法院来最终确定。另外，商品房通常会经历几任业主，甚或是建筑企业预先制定的粗略的前期的管理公约，未经后来的业主确认。其效力是否能约束后来的业主，也是此类争议的关键之处。

3. 根据《民事诉讼法》第108条：起诉必须符合的条件之一即“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。业主的违章搭建等类似行为，与物业公司实质上没有直接的利害关系。即使有，物业公司也需要对此举证，否则承担不利责任。

4. 在(前期)物业管理合同和业主(临时)公约中开发商或业主授权物业公司进行诉讼是与法相悖的。小区的业主的违章搭建、封阳台、侵占道路等类似行为,从法律上讲,是一种民事侵权行为，如违章搭建，就是侵犯了广大业主对公共部位的所有权。业主的实体权利受到侵害，其可以通过民事诉讼的方式维护自己的权利，即行使诉权，但这种诉权能否转移，答案完全是否定的。因为诉讼权利的转移的一个前提是民事实体权利的转移，而小区业主受侵害的实体权利不可能转化为物业公司实体权利受到侵害，这也源于侵权行为对双方主体的依附权。诉权作出一种程序上的权利，一般与实体权利一并转移。

天津市红桥区人民法院（2009）红民二初字第981号曾依法作出判决，就为尚都家园提供前期物业管理服务的北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司起诉业主李嘉熠，要求业主拆除封闭阳台的诉请不予支持。其理由如下：判断被告是否违约，应当以其是否正当行使建筑物区分所有权为标准，即具体分析被告封闭天井和露台的行为是否违反了业主的共同利益、妨害了原告的管理服务。小区建筑物分为专有部分和共用部分，专有权人对专有部分独立享有支配权。本案被告封闭的天井和露台在空间上和功能上均具有独立性，在使用上具有排他性，且在商品房买卖合同注明的房屋面积之内，应当认定属于被告的专有部分，被告有权对天井和露台行使专有权，他人不得干涉。被告封闭天井和露台是为方便使用所购房屋而实施的添加设施的行为，系对专有空间的合理使用，原告未能举证证实被告该行为破坏建筑物结构安全、妨害相邻业主或全体业主的利益，故其主张被告违反约定、承担相应责任的诉请，不予支持。至于原告提出被告行为违反行政法的有关规定，应到行政主管机关投诉，不属法院主管。

相信天津市法院的判决符合法律规定的初衷，也为解决该类争议提供了参考思路。然，上海科尚律所张心田律师就此类问题专门致电上海市中级人民法院咨询得知，在上海本地，就此类司法实践，却是判决业主败诉，支持物业公司的诉请更多。虽然从法理上，从法律依据上，我们很难找到令人信服的依据，中国大陆地区也不是判例法实践的国家。但是，正由于法律规定的模糊，使得各地法院在实践中有了自由裁量的余地。而至上而下的意见，更是主宰了总多业主的命运。

司法改革，正在路上。

【龚玲律师 转载请注明出处

2015年2月 写于上海科尚律师事务所】

免责声明：本网部分文章和信息来源于国际互联网，本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题，请立即联系网站所有人，我们会予以更改或删除相关文章，保证您的权利。