租赁纠纷之房客不付租金怎么办（二） 作者：龚玲律师     时间：2018-02-25    来源：原创

  上文提到房客不付租金怎么办？房东是否能将房屋清空？是否能擅自将门锁换掉将房客赶出去？本文将主要阐述合同的注意事项及未来的法制走向。

房屋租赁合同应注意以下事项：

1、       务必将各种关键条款约束好。最大程度上避免诉讼风险。比如，支付下一季度的房租的时间，尽量提前为一个月。不要因为一时仁慈，口头答应房客可以晚些缴纳租金。如果房东主动改变了合同条款则丧失了运用法律保护自己的机会。

2、       什么情形下能将房客的物品清空，如何清空，都应在合同里约定。否则也会承担法律风险。

3、       根据合同，房客如果提前终止合约，房东有权扣留押金。房客没有权利擅自转租以变相收回押金。

    但是实践中这种情形也很多。因此，房东应不时抽出时间去出租屋考察，同时，也和居委，物业报备。

4、       房客之所以能以无赖的态度应对，不能不说现行法律和治安管理上的不足。

1）如果法律能将强制执行措施“先于执行”，则房东再无需承担任何的法律风险，由法院的执法人员将租客的物品清空；而这也是解决这些纠纷的根本。

     根据《民诉法解释》第一百七十条“民事诉讼法第一百零六条第三项规定的情况紧急，包括：

（一）需要立即停止侵害、排除妨碍的；

（二）需要立即制止某项行为的；”通过此条款可知，当租客强占房屋不肯搬离时，可向法院申请先于执行。

2）如果治安管理能更完善，110警察同志能将强占民宅的租客赶出去，保护公民的宅安全，则房东不再担心被人强占房屋；

3）如果社会征信系统能提前完善，让这些不守诚信，以无赖态度讹诈、威胁房东的房客受到应有的限制，则社会才能更和谐。

4）据相关政策，自2015年6月份开始，租赁信息将纳入征信系统了。但是这还远远不够，如果能将限制措施更完善，才能真正地为社会和谐奠定坚实的基础。除了不能乘飞机、高铁、不能买房贷款、在媒体上公布，还把子女的入学教育、就业问题一网打尽，相信才能从根本上扼杀社会的不诚信。

而目前能做得更细节的一些措施，是拟定一份完善的租赁合同是根本，对于中介提供的合同范本务必仔细审查，完善其条款。如果遇上了无赖，房东只有自认倒霉了。但是也应在法律的框架内行事。避免为了这些个体，使自己承担不必要的损失。如同成都男司机殴打女司机的教训，如果用牺牲个人的代价来弥补法律的不完善，代价过大。当房客坚持不付租金并强占房屋时，理当赶出去，但应在理性的框架内行事，并提前把门锁换掉，避免房客损坏房屋。

【2015年6月  龚玲

编辑于上海科尚律师事务所】

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